买房人以9.30限贷新政影响其履约能力为由主张解除房屋买卖合同，卖房人要求其承担违约责任的，法院将不予支持

阅读提示：2016年9月30日，北京市住房和城乡建设委员会等部门出台实施了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“购房新政”或“9.30新政”），其中第四条提高了个人购买自住房屋的首付款比例。新政出台无疑提高了买房的“门槛”，那么买房人可否以新政导致其丧失履行能力为由要求解除房屋买卖合同呢？

本文引用的案例中，房屋买卖双方当事人在新政出台前三天签订房屋买卖合同，新政出台导致买方需要多支付近70万元的首付款，买方遂以此为由主张其没有继续履行的能力，而卖方则认为买方的行为构成违约，应当承担违约责任。经审理法院最终判决解除合同，并判决卖方返还已经收取的全部定金。

裁判要旨

房屋买卖合同签订后，国家出台新政策对买房人的履约能力造成影响，导致房屋买卖合同不能继续履行，买房人以此为由主张解除房屋买卖合同的，其行为不构成违约，卖房人要求买房人承担违约责任，法院将不予支持。

案情简介

一、2016年9月26日，张雯（买受人）与王建立（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定张雯购买王建立名下的403号房屋，成交价格为430万元，房屋的配套设施设备等作价112万元，以上两项共计542万元；买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为300万元。

二、上述合同签订后，张雯分别于2016年9月26日和9月27日向王建立支付定金总计20万元。

三、2016年9月30日，北京市住房和城乡建设委员会等部门出台实施了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称购房新政）。新政实施后第二天，张雯告知王建立因购房新政实施，超出其价款负担能力，无法继续履行合同。

四、2016年11月2日张雯向王建立出具《解约通知书》，要求返还定金20万。同年12月1日，王建立向张雯出具《解除合同通知书》，并要求支付违约金108.4万元。

五、双方就解约事宜协商未果。2016年12月1日，张雯向法院起诉，请求法院判决解除双方的房屋买卖合同及补充协议，并要求王建立返还定金20万元。王建立则提起反诉，要求张雯支付违约金108.4万元。

六、本案经北京市海淀区法院一审、北京市一中院二审，法院均认为新政实施确实影响张雯的履行能力，导致其继续履行合同出现困难，其行为并不构成违约，不应承担违约责任。最终法院判决王建立退还张雯20万元定金，驳回张雯的其他诉讼请求，驳回王建立的全部反诉请求。

裁判要点

首先，经法院庭审阶段查明，本案中张雯不能继续履行系由于国家9.30新政的出台，导致其需要另外自筹60多万元的首付款，此种情形确实会给其履约能力造成重大影响，此时要求张雯继续履行合同确有困难。其次，国家政策的出台是本案中买卖双方在签订合同时不可预测的，即新政出台影响履行能力并不可归责于任何一方当事人。再次，张雯在房屋买卖合同签订后，没有拖延履行导致合同未能于新政出台前履行完毕，且在新政出台后也在第二天及时通知出卖人，其在主观上没有过错。

综上，本案中房屋买卖合同不能继续履行确属事实，且张雯对此并无过错，其行为不属于违约行为，因此，法院最终判决解除房屋买卖合同，王建新返还张雯已经支付的定金20万元。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1. 房屋买卖合同的双方当事人可以在主要付款方式之外另行约定一种补充付款方式，以便于在出现约定的付款方式不能实现时，仍可以另一种方式继续履行合同。

2. 房屋买卖合同签订后，买卖双方均应当积极履行合同义务，出现对合同履行有重大影响、特别是有可能导致合同不能继续履行的事由时，应当及时通知对方当事人，以防止损失或避免损失扩大，否则可能因为怠于履行通知义务而承担相应的赔偿责任。

3. 从本文案例中可以看出，在房屋买卖纠纷案件审理过程中，当买卖双方各执一词，中介公司作为中立的、专业的房产经纪机构，其对于案件事实的陈述比较容易被法院采纳。因此，在房屋买卖交易过程中，尤其是发生纠纷之后，应当注意合理有效利用中介机构这一资源来化解纠纷或者表达己方观点。

相关法律法规

《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》

第四条 购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品房、两限房等政策性住房除外），对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

三、 （住房限购政策的性质和合同解除的处理原则）

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

法院判决

一审北京市海淀区人民法院认为：

本案本诉及反诉的争议焦点为:张雯是否存在违约行为，是否应承担违约责任。对此，法院认为，根据双方合同约定，张雯需通过银行贷款方式支付部分购房款，而2016年9月30日购房新政出台实施，对于首付款的比例进行了调整，导致张雯在此购房新政条件下，无法按预期获取拟贷款金额。在首付比例提高的情况下，张雯不可能再按照合同约定申请300万元贷款来支付房款，买卖双方约定的付款方式已经不再可能，张雯无法按照合同约定的付款方式继续履行合同，故张雯并不构成违约。

……庭审中，张雯与王建立就购房新政实施后，如何计算贷款数额及张雯自筹款项增加数额存在争议，对此，法院认为，新禹经纪公司作为本次房屋买卖合同履行的居间方，其系从事房地产经纪的专业机构，法院采信其对购房新政后本案所涉合同贷款金额变化情况之陈述。因此，按照合同约定的房屋成交价格430万元来计算可申请贷款金额，张雯需要额外自行筹措购房款85万元左右；即使按照房屋总价最高限价468万元来计算可申请贷款的金额，张雯需要额外自行筹措购房款66万元左右。也就是说，无论采取何种价款支付方式，张雯都需要至少自筹66万元左右的购房款，此种情形确已给张雯的履约能力造成了重大影响，合同继续履行会产生一定困难。因此，继续履行合同会导致当事人双方之间的利益关系失衡，合同的不可履行也不可以归责于双方当事人。但是，卖方因合同解除可能会遭受一定的损失，依据公平原则，主张解除合同的买方应当分担卖方的部分损失。对这一损失，卖方负有举证责任。然而，本案中，王建立在庭审中并未就自己的实际损失提交证据。而且，结合当事人双方提交的证据，双方于2016年9月26日签订了房屋买卖合同。在北京市2016年9月30日出台购房新政的第二天，张雯就已经联系王建立协商解除合同。虽然双方并未达成一致，但王建立直到2016年12月1日才发出解约通知书，没有采取积极的措施减少自己可能遭受的损失。而且，由于王建立仍持有房屋，可在解除合同后通过另行出售房屋弥补自己的损失。综上，就张雯诉请解除《房屋买卖成交确认及定金收付协议》一节，鉴于上述合同已实际履行完毕，不存在解除之必要，对该项诉讼请求，法院不予支持。就张雯诉请王建立退还定金200 000元一节，根据法院查明的事实及现有证据，房屋新政的实施对张雯的履约能力产生重大影响，合同继续履行困难，庭审中，张雯与王建立确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2016年12月1日解除，对此，法院不持异议，王建立应将其收取的定金200 000元全部予以退还，就张雯诉讼王建立返还定金200 000元之诉讼请求，法院予以支持。就王建立反诉张雯支付违约金1 084 000元一节，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、王建立于本判决生效后七日内退还张雯定金二十万元。二、驳回张雯其他诉讼请求。三、驳回王建立之全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审北京市第一中级人民法院认为：

本院认为，本案的争议焦点是张雯的行为是否构成违约及张雯是否应承担相应的违约责任。双方合同签订于2016年9月26日， 2016年9月30日购房新政出台，其中针对首付款的比例进行了调整，新政实施后，张雯能够申请到的贷款金额与合同中约定的张雯拟贷款金额有较大差距，确实给张雯履约能力造成重大影响，此种情形确属不可归责于双方当事人的事由。根据本院查明的事实，张雯在购房新政出台实施后的第二天即明确告知王建立无法继续履行合同，且双方于2016年10月8日在居间方就该问题再次进行协商，王建立对于双方交涉的事实予以认可，故张雯的行为并不构成违约，张雯不应承担违约责任。现双方均同意解除合同，张雯亦不具有违约行为，王建立应返还其收受的20万定金。

案件来源

北京新禹房地产经纪有限公司、王建立与张雯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院 (2017)京01民终4671号]。

延伸阅读：地方法律法规的相关规定

《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》

二、 纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。

三、 调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。

《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》

七、关于受房地产调控政策影响案件的处理问题

因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。

因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的摘失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。

《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》

（五）关于房地产调控政策问题

11.商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》

二、 关于房地产纠纷案件

……对于因国家信贷政策变化导致买受人丧失履约能力、因限购措施导致合同无法履行的情形，应依据合同法的规定和合同的约定，依法变更或者解除合同，并根据案件的具体情况，辅之以返还原物、折价补偿和赔偿损失等，切实保护当事人合法权益；

……

转自：唐青林 李舒 张烨 十点法务